在全國市場一片大好的過去兩年，頂級豪宅被淹沒其中，其漲幅遠(yuǎn)比不上普通住宅；而在新一輪調(diào)控收緊之后，號稱最為保值增值的豪宅，狀況又如何呢？
從去年和今年一季度來看，豪宅市場交易仍然穩(wěn)健，部分熱門城市頂豪甚至出現(xiàn)了較為可觀的漲幅。
圖片來源于 視覺中國：豪宅
但調(diào)控的影響不可忽視。北京“3·17新政”開啟新一輪調(diào)控之后，一二線城市樓市“量價齊跌”。受限價政策影響，部分頂豪新盤無法按預(yù)期價格獲得預(yù)售證入市，尤其是一些前期高價拿地的項目，面臨尷尬。在成本壓力下，一些項目選擇延遲入市，另有項目選擇“減配”，以求維持利潤。
多位豪宅業(yè)內(nèi)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，目前市場上銷售的豪宅大多是3月份之前已拿到預(yù)售證的項目，3月份之后高價盤基本無法獲批，這將導(dǎo)致下半年豪宅成交可能大幅下滑，當(dāng)然也不排除一些項目會選擇低價入市。
豪宅“跑贏大市”？
位于珠江新城CBD的僑鑫·匯悅臺項目，是廣州的頂豪標(biāo)桿。陽光家緣網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，該項目自開盤至今的成交均價達(dá)93038元/平方米。今年3月，其價格信息更新為“平層最低價格13萬/平方米”。
截至5月25日，今年以來該項目新增成交16套，總銷售額超過6.5億元，成為廣州豪宅銷冠。
今年以來，京滬穗深及部分熱點二線城市的豪宅成交量價均有所提升。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，今年以來北京頂級豪宅的交易規(guī)模明顯增加，均價在10萬元以上的樓盤由去年同期的8個增加到17個。以北京壹號院為例，今年截至5月20日共成交8套，去年同期僅成交1套；成交均價達(dá)17.07萬元/平方米，比去年同期上漲19.6%。
在深圳，同策咨詢研究部統(tǒng)計顯示，今年1-4月，套均總價達(dá)4594萬元的華潤深圳灣·悅府項目共售出63套，單價達(dá)13.69萬元/平方米。此外，上海一季度單價在10萬元以上的豪宅共成交316套，整體去化率達(dá)到9成。
同策咨詢研究部指出，得益于3-4月的銷售向好，京滬穗深1-4月10萬元/平方米以上的豪宅共去化1121套，同比增加45.8%。
咨詢機(jī)構(gòu)萊坊5月10日發(fā)布的報告顯示，以各城市售價前5%的房產(chǎn)作為豪宅計算，今年一季度，廣州、北京、上海的豪宅價格漲幅分別位列全球主要城市第一、第二和第四。其中，廣州的同比漲幅達(dá)到36.2%。
這與今年以來多地樓市“量價齊跌”的狀況形成鮮明反差。
談及原因，易居智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這是豪宅自身特征所致：“一方面，頂豪不依賴信貸政策；另一方面，頂豪產(chǎn)品的銷售節(jié)奏較穩(wěn)定，以實現(xiàn)最大盈利空間為目的，并不追求成交量。因此，頂級豪宅的投資價值并不會隨政策而頻繁波動。”
更本質(zhì)的原因或許是資產(chǎn)配置需求。諾亞財富指出，經(jīng)歷去年樓市新一輪上漲后，計劃減配房地產(chǎn)類資產(chǎn)的高凈值人士占比從45.3%降至20.1%，計劃增配的占比則從14.6%升至22.7%。這顯示出，更多的資金正在進(jìn)入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，而在房地產(chǎn)類資產(chǎn)中，頂豪產(chǎn)品被認(rèn)為是最具保值性的資產(chǎn)配置。
限價下的困境
盡管豪宅截至目前的成交數(shù)據(jù)表現(xiàn)不錯，但調(diào)控正在施加它的影響，尤其是限價，對頂豪市場影響巨大。
以北京為例，業(yè)內(nèi)傳聞新房市場“限價8萬/平方米”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，雖然沒有明確的政策，但事實上從市場看，從2016年11月少部分轉(zhuǎn)現(xiàn)房的項目之后，到目前為止沒有新盤（不論是期房還是現(xiàn)房）能夠獲得超過79999元單價的銷售許可。
2015年入市的北京壹號院項目，平均單價達(dá)16萬元/平方米，湖景樓王單價則達(dá)到30萬元/平方米， 但在傳說中的“8萬元”限價紅線下，如今入市的頂豪項目不再享有這樣的定價空間。
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅告訴記者，北京多個原計劃賣到10萬以上的豪宅，如今無法按預(yù)期價格入市。在項目本身的成本壓力及開發(fā)商對產(chǎn)品的價值考量下，一些項目采取了延緩入市的手段。
以3.73萬元/平方米的樓面單價拿下北京豐臺一地塊后，華潤置地曾在去年7月對外宣布，該地塊的昆侖域項目將于10月底開盤，然而在“9·30新政”的嚴(yán)格調(diào)控下，該項目入市計劃擱淺，截至目前仍無入市跡象。
有消息指，無法以期望價格拿到預(yù)售證，是昆侖域項目至今未能入市的主要原因。
目前，除華潤昆侖域外，北京的中國璽、泰禾·西府大院等多個豪宅項目也遲遲無法入市。據(jù)悉，以上兩個項目拿地時的樓面價分別高達(dá)4.9萬元/平方米、6.8萬元/平方米，推遲入市無疑將加重開發(fā)商的資金壓力。
在上海、深圳，限價對于豪宅入市的影響同樣存在。上海去年10月8日便出臺了銷售限價政策，對市場的約束直至今日。
受“取證難”問題影響，深圳中原研究中心稱，深圳豪宅項目入市緩慢，除萬科瑧灣匯在1月底取得預(yù)售并開盤入市外，深圳今年來再無其他純新盤頂豪項目入市。
此外，限購的影響也對豪宅市場有影響。“高端房產(chǎn)的購房者大多是二套房，在認(rèn)房認(rèn)貸的政策下，首付比例需要達(dá)到八成，這意味著他們運用不了太多杠桿了，”郭毅表示，“但對于高端人群來說，他們還是希望把杠桿運用充分，這是矛盾所在。”
“從今年北京樓市調(diào)控趨勢來看，收緊依然是長期預(yù)期，因此對于預(yù)售許可證的監(jiān)管也將是長期性的。”郭毅認(rèn)為。
豪宅開發(fā)商將面臨前所未有的壓力。業(yè)內(nèi)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，面對限價調(diào)控，此前豪宅經(jīng)常使用的延期入市效果將大打折扣。因為從2015年開始，豪宅市場競爭非常激烈，京滬深動輒五六萬/平方米的樓面地價，令未來的產(chǎn)品大規(guī)模豪宅化，在2017年至未來兩三年內(nèi)廝殺將更加殘酷。對于很多開發(fā)商來說，價格定高了批不下來，價格定低了要虧本。賣與不賣都是一個死局。在不久的將來，有大批開發(fā)商將要為推升的高價地付出代價。
壓力之下，部分房企也開始積極尋找出口。郭毅表示：“去年頂豪項目競爭的是產(chǎn)品力，開發(fā)商在努力打造項目軟硬端的整體價值。今年，由于限價原因，房企被迫在產(chǎn)品上作減配，例如精裝改成毛坯等。”
抗跌性強(qiáng)
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者梳理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)一線城市的豪宅與倫敦、紐約等地豪宅的絕對價格仍無法比肩。
以紐約中央公園旁的90層摩天頂豪“ONE57”為例，該項目平均售價高達(dá)7.36萬美元/平方米（約合50.5萬人民幣），最高單套售價超過1億美元（約合6.86億人民幣）。相較國內(nèi)，據(jù)易居研究院統(tǒng)計，去年四季度一線城市豪宅成交均價為97152元/平方米，頂豪標(biāo)桿單價則多在10萬-20萬元范圍。
“北京的樓盤是高端的不夠高價，沒有像美國、香港那樣，豪宅都能到幾十萬元一平方米；另一方面，低端的不夠低價。隨著樓市的漲價大潮退去，必然有一些剛需盤會被擱淺在沙灘上。而地段好的豪宅，可能還會漲價。”融創(chuàng)中國董事長孫宏斌表示。
與世界主流水準(zhǔn)間存在的較大價差，為中國頂級豪宅帶來了想象空間。
“接下來幾個月，一線城市調(diào)控政策仍將繼續(xù)深入，豪宅市場上半年可能呈現(xiàn)回調(diào)態(tài)勢，但由于豪宅抗跌性強(qiáng)，升值潛力較大等固有優(yōu)勢，一線城市豪宅市場中長期依然預(yù)期樂觀。”同策咨詢研究部指出。
國內(nèi)豪宅的需求也仍然具有想象力。“富裕的中國購房者在購買居住國內(nèi)房產(chǎn)時展現(xiàn)出了較強(qiáng)的信心，”蘇富比在近期發(fā)布的報告中指出。受當(dāng)前一線城市房價到達(dá)高位、海外置業(yè)收縮等多重因素影響，高凈值人群對配置國內(nèi)頂級豪宅的熱情或會增強(qiáng)。
易居房地產(chǎn)研究院研究員曹倪娜認(rèn)為，核心區(qū)位的一線豪宅抗跌性強(qiáng)，是能夠滿足高凈值人群自住、投資兩種需求的資產(chǎn)。在超大型核心城市的產(chǎn)業(yè)及人口集聚效應(yīng)下，京滬穗深及部分熱點二線城市的頂級豪宅由于具有資產(chǎn)保值性和增值性，被視為投資中的“安全島”。
