■新快報(bào)記者郭海燕通訊員陳曉紅黃華妍
2012年，洪先生突然卷入一場(chǎng)官司。一位王姓男子自稱買下了他的房子，要求他快快交房！但洪先生明明記得是把房子賣給了葉女士，因?yàn)槿~女士遲遲不交余款，他正等著仲裁解決此事，怎么就成被告了呢？
為博信任出具委托書
洪先生說，2011年，他準(zhǔn)備將位于黃埔大道東的房子賣掉。同年3月，葉女士表示愿意花89萬(wàn)元購(gòu)房，兩人簽下了《房地產(chǎn)買賣合同》。
由于洪先生的房子還在按揭中，雙方協(xié)商由葉女士出錢贖契，涂銷抵押后，再申請(qǐng)抵押貸款。中介建議洪先生辦個(gè)委托公證，將房產(chǎn)證放在中介方保管，方便辦理手續(xù)。很快，葉女士付了13.5萬(wàn)元給洪先生還清房貸。洪先生也著手向中介出具委托書。中介稱，葉女士擔(dān)心交錢后洪先生反悔，要求洪先生也給她一份委托書。洪先生于是也給葉女士一份委托書：全權(quán)代表洪先生辦理出售房屋、辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記領(lǐng)證手續(xù)、向貸款銀行辦理提前還貸、贖契等手續(xù)。
誰(shuí)知，一段時(shí)間過去了，房屋余款再?zèng)]下文。洪先生只好向廣州仲裁委員會(huì)提出申請(qǐng)，要求確認(rèn)葉女士行為違約。2012年3月，仲裁委作出裁決：解除雙方的《房地產(chǎn)買賣合同》，葉女士必須向洪先生支付違約金89萬(wàn)元。
另一個(gè)買家要求收樓
不料違約金沒收到，洪先生反而收到一份訴訟材料。男子王某向黃埔法院訴稱，其花60萬(wàn)元買下上述房屋，他已付清房款，但洪先生拖延辦理過戶，他要求洪先生盡快辦理過戶，并賠償延期違約金。
王某出示的合同簽訂于2011年11月30日，處于糾紛仲裁期間，合同上葉女士以委托代理人身份簽了名。洪先生這才恍然驚覺，房子被葉女士“代理”賣了。2012年6月，洪先生出庭應(yīng)訴。他說只收到13.5萬(wàn)元房款，從未委托過葉女士賣房，她與王某的買賣，他完全被蒙在鼓里，要求法院判該買賣合同無(wú)效。
葉女士則認(rèn)為王某的要求合情合理。她手握委托書，認(rèn)為自己有權(quán)代理出售房屋。她解釋，因?yàn)橹庇缅X，她把房子賣出，60萬(wàn)元這個(gè)價(jià)錢沒和洪先生商量過，王某給的60萬(wàn)元，也沒交給洪先生。
“代理”買賣是否有效成為本案的焦點(diǎn)。中介證明，洪先生出具委托書的初衷不是讓葉女士賣房，而葉女士也從未提起過賣房。
■判決
濫用代理權(quán)，買賣無(wú)效
經(jīng)審理，法院認(rèn)為，仲裁期間，葉女士曾明確要求繼續(xù)履行買賣合同，卻又作為洪先生的委托代理人將房屋出售，并一直隱瞞此事，行為不妥。再者，葉女士賣房?jī)r(jià)原價(jià)差額巨大，此后，又將款項(xiàng)自行支配，完全不符合委托代理行為的基本準(zhǔn)則，違背了在“維護(hù)被代理人利益前提下行使代理權(quán)”的宗旨。不排除葉女士為謀取私利占有洪先生的房屋收益，惡意損害洪先生的合法權(quán)益。
法院認(rèn)為王某非善意購(gòu)房，總價(jià)60萬(wàn)元平均每平方米6500元，明顯低于周邊市價(jià)。王某是一般工薪家庭，但其與葉女士是現(xiàn)金交割一次付清。這些都不符合常理。
因此，法院推定王某與葉女士存在惡意串通、損害洪先生合法利益的情形，判兩人簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》無(wú)效，造成的法律后果，由二人自行承擔(dān)。宣判后，王某不服，繼續(xù)上訴。廣州中院二審認(rèn)為，原審事實(shí)清楚，認(rèn)同王某非善意購(gòu)房，維持原判。
“本案是代理糾紛的典型�！狈ü偬嵝眩瑹o(wú)論是買方還是賣方，碰到“代理”二字，都要多長(zhǎng)個(gè)心眼。
■釋義
代理權(quán)
代理，是指代理人在代理權(quán)限范圍內(nèi)，以被代理人的名義獨(dú)立與第三人為民事法律行為，由此產(chǎn)生的法律效果直接歸屬于被代理人的一種法律制度。代理權(quán)行使的準(zhǔn)則，包括恪守代理權(quán)限范圍、維護(hù)被代理人的利益、盡到職責(zé)所要求的謹(jǐn)慎和勤勉，不能濫用代理權(quán)。
濫用代理權(quán)的主要情形包括：代理人與第三人惡意串通，侵害被代理人的合法權(quán)益，這類代理行為因欠缺合法性并違背代理制度的宗旨，因而無(wú)效。
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